Adaptierung der Anschaffungskosten

Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung (also im Wesentlichen bei Neu-Grundstücken) anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.

• Herstellungsaufwand (z.B. Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage) und
• Instandsetzungsaufwand (z.B. Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade)

erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Instandhaltungskosten (z.B. Ausmalen, Parketten abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.

Zu beachten ist dabei aber, dass Aufwendungen nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen:

• Keine Erhöhung der Anschaffungskosten erfolgt daher insoweit, als die Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwendungen im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Alternativ dazu kann auch der gesamte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zunächst abgezogen werden, dann müssen aber die bis zur Veräußerung bereits abgesetzten Beträge wieder hinzugerechnet werden.
• Im Fall der vorangegangenen Vermietung vermindert die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder anderer Einkünfte) bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) die Anschaffungskosten.
• Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.